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INVESTIR DANS L'IMMOBILIER NEUF

COMMENT ACHETER SANS APPORT ?

Les banques ont ouvert les portes aux emprunteurs qui n'ont pas d'apport personnel. Pour cela il faut leur présenter un dossier solide, de bons arguments et faire jouer la concurrence.

LES POINTS-CLES POUR UN EMPRUNT SANS APPORT PERSONNEL

  • Qui sont les emprunteurs qui peuvent accéder à un crédit sans apport ?
  • Quels sont les bons arguments pour convaincre la banque ?
  • Bien préparer son dossier pour faciliter l'accession à un prêt 100 %,
  • Une bonne tenue des comptes bancaires pour obtenir 100% d'un crédit,
  • Examen de la situation professionnelle,
  • Comment obtenir le meilleur taux d'intérêts ?
  • Quels sont les garanties, assurances et frais ?

QUI EST CONCERNE PAR L’ACHAT SANS APPORT ?

Trois catégories d'emprunteurs sont concernés :

  • Les jeunes récemment entrés dans la vie active n'ont pas encore eu le temps de mettre d'argent de côté.
  • Les personnes possédant une bonne épargne (assurance-vie, actions etc.), mais préférant conserver leurs placements, c'est une bonne idée si le taux de rendement est supérieur au taux de crédit.
  • Les investisseurs en locatif, sachant que financer un projet par un crédit, optimise la fiscalité puisque les intérêts sont déductibles des loyers (plus ils empruntent, plus ils peuvent déduire et diminuer leur base imposable).

CONVAINCRE LA BANQUE

POURQUOI LA BANQUE PEUT ACCEPTER VOTRE PRÊT ?

 

En ce qui concerne les jeunes qui achètent pour la première fois, la banque mise sur le fait que leur situation professionnelle présente un caractère sûr parce qu'ils gagneront correctement leur vie dans les prochaines.

 

Présenter un profil rassurant plaît aux banques. En accordant un prêt à un taux très bas, elles fidélisent ainsi leurs clients pour de longues années, car leur but est de les équiper par la suite d'assurances et autres produits.

 

Vous pouvez avoir d'autres arguments, comme par exemple un changement de votre situation (divorce, décès etc.) et si vous avez un emploi en CDI, vos comptes à jour sans incidents de paiement, les banques seront bienveillantes.

 

UN ATOUT POUR UN EMPRUNT : LES PLACEMENTS FINANCIERS

 

Si vous avez épargné dans l'assurance-vie ou les livrets d'épargne, la banque appréciera, c'est un gage de sécurité pour elle.

 

IL FAUT S'ENDETTER POUR S'ENRICHIR

 

Les investisseurs en locatif peuvent déduire les intérêts d'emprunt de leur revenus fonciers en location vide et de leur recettes locatives en location meublée.

 

POUR OBTENIR UN PRET A 100 % AVEC UN BON TAUX D’INTERET

BIEN PREPARER SON DOSSIER DE PRÊT

 

La banque va faire une étude approfondie pour s'assurer que le financement à 100 % ou 110 % est réalisable.

 

Un emprunt immobilier sans apport demande en effet une étude très sérieuse pour valider votre projet de financement.

Pour cela, vous devez bien préparer votre dossier et ainsi prouver votre sérieux, votre détermination et votre volonté de faire aboutir le projet.

 

QUELS SONT LES POINTS IMPORTANTS POUR PRESENTER UN BON DOSSIER ?

  • Fournissez toutes les pièces nécessaires : la banque vous donnera la liste des pièces et documents dont elle a besoin. Vous pouvez également présenter vos justificatifs de placements éventuellement.
  • N'hésitez pas à demander toute la transparence de la part de la banque en lui posant des questions que vous aurez préparées avant votre rendez-vous. Elle ne doit pas transformer la vérité à votre encontre pour minimiser d'éventuels problèmes dans le but de vous accorder le crédit que vous auriez du mal à rembourser par la suite.
  • Le contrat de travail : si vous projetez une acquisition en couple, le CDI est bien sûr apprécié pour les deux, mais au moins pour l'un des conjoints. Si vous achetez seul, avoir un emploi en CDI est une sécurité pour la banque. Si vous êtes en CDD ou avez une profession libérale, ce sera peut-être plus difficile, mais pas impossible. Le prêteur examinera plus de paramètres.
  • L'état de vos finances doit être stable : évitez de présenter des comptes à découvert. Si c'est le cas, mieux vaut reporter votre projet et régulariser votre situation avant dé déposer votre dossier.
  • Faire un plan de financement : avant de voir votre banque, vous avez la possibilité de simuler votre projet et de calculer vos mensualités en fonction de vos ressources et du prix d'achat de votre immeuble. Ainsi vous avez déjà un aperçu de ce qui peut être possible pour discuter avec votre organisme de crédit.

Dans vos calculs, n'oubliez pas le reste à vivre : prévoyez ce qu'il vous restera pour vos dépenses habituelles plus une petite marge quand vous aurez payé vos mensualités.

 

Avec un prêt à 100 % ou à 110 %, la dette immobilière concerne la totalité de la valeur du bien. Le prêteur va examiner l'emplacement de votre projet (qualité du lieu de situation de l'immeuble acheté, tendance du marché immobilier). 

 

La banque prend également en considération :

  • Que le bien immobilier doit correspondre à vos besoins et surtout à vos moyens financiers. Ne voyez pas trop grand pour commencer. Optez plutôt pour une surface plus petite et donc moins chère, vous pourrez le revendre plus tard avec le fruit de cette revente. Vous disposerez ainsi d'un apport personnel qui vous aidera à fiancer un projet plus grand.
  • La performance énergétique du logement : c'est un critère émergent. S'il est peu énergivore, vos factures seront faibles, ce qui va faciliter vos remboursements.

 

GARANTIES ET ASSURANCES POUR UN PRÊT

 

  • En ce qui concerne l'assurance décès-invalidité, les emprunteurs sans apport ne sont pas surtaxés. Le montant peut varier en fonction de votre profil à savoir votre âge et votre état de santé.
  • L'assurance perte d'emploi : Pour les jeunes ménages se portant acquéreurs pour la première fois et souscrivent un prêt à 100 %, certains établissements prêteurs peuvent demander à l'emprunteur de souscrire une assurance perte d'emploi.
  • La garantie du prêt immobilier : les banques peuvent prendre une hypothèque sur le bien que vous achetez. Ceci est une pratique courante. Il faut prévoir un supplément de frais dans le calcul des frais avec le notaire lors de la signature de la promesse de vente que l'on appelle aussi sous-seing-privé. 

Le notaire vous demandera à ce moment là une "provision sur frais" pour lancer le montage de votre dossier d'acquisition et d'emprunt. 

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