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DEFISCALISATION IMMOBILIERE

DEFISCALISATION IMMOBILIERE

photo de Parmustofa Agus tri utomo de Pixabay

COMMENT REDUIRE SES IMPOTS

 

Oui il existe différentes solutions pour réduire ses impôts, mais il est nécessaire de faire un comparatif et d'étudier les avantages et les inconvénients avant de s'engager dans une opération de défiscalisation.

 

Il faut se demander :

  • Quel dispositif de défiscalisation immobilière correspond le mieux à mon projet d'investissement ?
  • Faut-il se tourner vers des solutions de défiscalisation financière ?
  • Quelles sont les différences entre ces dispositifs ?

La défiscalisation immobilière regroupe un ensemble de dispositifs fiscaux destinés à soutenir la construction de logements neufs ou la réhabilitation de logements anciens. Ils ne proposent pas tous les mêmes avantages fiscaux, certains permettent de défiscaliser directement l'impôt sur le revenu, d'autres permettent de réduire le montant des impôts, ou seulement les revenus fonciers.

 

Voici quelques conseils sur les lois de défiscalisation immobilière éligibles en 2019 qui permettent de comprendre comment défiscaliser l'immobilier.

 

LE DISPOSITIF DE DEFISCALISATION

1 - LOI PINEL

 

En vigueur depuis le 1er janvier 2015, la loi de défiscalisation loi Pinel (du nom de la Ministre du Logement Sylvia PINEL) fait suite à la loi Duflot et propose certains aménagements.

 

Ces aménagements assouplissent les conditions de location et offrent au propriétaire-investisseur plusieurs niveaux de défiscalisation en fonction de la durée de la location.

Ainsi, un projet d'investir en immobilier neuf peut permettre de bénéficier d'une économie d'impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, dans une limite de 300.000 €, selon que l'investisseur conserve et loue le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

 

En contrepartie de cette défiscalisation, le bien immobilier doit être destiné à la location au titre de résidence principale en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le propriétaire peut néanmoins décider de louer son bien à un ascendant ou un descendant, ce qui était impossible avec la loi Duflot.

 

D'autre part, le zonage, qui définit les plafonds des loyers en fonction du déséquilibre immobilier de la zone concernée, a été récemment revu afin de prendre en compte les modifications du marché des 5 dernières années. Lyon et Marseille, par exemple, sont désormais intégrés à la Zone A, de forte densité immobilière.

 

La loi de finances 2018 est entrée en vigueur le 1er janvier 2018. Le dispositif Pinel a été prolongé pour une période de 4 ans supplémentaires, soit jusqu'au 31 décembre 2021 en Zones A, A bis et B1. Quant aux investissements en Zone B2 et C, ils sont encore possibles mais sous conditions. Vous trouverez un tableau des Zones concernées ici

 

LA LOI PINEL 2019 EN RESUME

Pour bénéficier de la Loi Pinel en 2019 :

L'investisseur doit acheter un logement neuf et le louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il profite ainsi d'une réduction d'impôts de 12%, 18% ou 21% dans la limite de 63.000 €.

Le logement doit être en Zone A, Abis ou B1 qui sont les zones dites tendues (plus de demandes de logements que d'offres sur le marché).

 

Le dispositif Pinel 2019 est également soumis à l'encadrement du montant du loyer et aux conditions de ressources du locataire.

 

Concernant les Zones B2 et C, elles sont progressivement exclues de la loi Pinel en 2019. Sont encore éligibles les logements acquis au plus tard le 15 mars 2019 et dont le permis de construire a été délivré avant le 31 décembre 2017.

 

2 - LOI DENORMANDIE

 

Le Gouvernement a pour objectif d'améliorer le cadre de vie des Français. Pour ce faire, il cherche à redynamiser la qualité architecturale et le patrimoine des centres-villes en rénovant les habitats dégradés.

 

C'est pourquoi un nouvel amendement propose de créer un dispositif d'incitation aux travaux de rénovation et certains immeubles en centres-villes.

 

Ces travaux peuvent ouvrir droit à une réduction d'impôts, calculée selon les mêmes modalités et sous les mêmes conditions que le dispositif d'aide à l'investissement locatif de l'article 199 du C.G.I. (Code Général des Impôts).

 

3 - LE DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE

 

L'investissement immobilier offre de nombreuses possibilités et notamment celle de pouvoir démembrer la propriété du bien. La possibilité de pouvoir acquérir uniquement la nue-propriété d'un bien s'avère être une alternative à l'investissement immobilier classique très intéressante pour de nombreux investisseurs patrimoniaux.

 

Il faut tout d'abord savoir de quoi se compose un bien immobilier.

 

Le droit de propriété est défini comme comprenant trois attributs fondamentaux, issus du droit romain :

  • L'usus, qui est le droit d'utiliser un bien, d'en jouir sans le transformer.
  • Le fructus, qui est le droit de disposer des fruits (revenus, loyers, dividendes...) de ce bien.
  • L'abusus, qui est le droit de transformer ce bien, de s'en séparer, de l'aliéner ou de le détruire.

L'usus et le fructus, lorsqu'ils ne sont pas accompagnés de l'abusus, constituent l'usufruit, droit réel qui confère à son titulaire le droit d'utiliser et de percevoir les revenus et les biens qui appartiennent à une autre personne.

Ce droit est temporaire car il prend fin au décès de l'usufruitier.

 

L'abusus non accompagné de l'usus et du fructus est appelé nue-propriété.

 

Le mécanisme du démembrement de propriété consiste justement à séparer la nue-propriété de l'usufruit à l'achat du bien.

 

Dans le cadre d'un investissement "clé en main", l'investisseur peut ainsi acheter la nue-propriété d'un logement neuf (ou en état futur d'achèvement), et l'usufruit est cédé à un investisseur institutionnel. Durant 15 à 20 ans, le nu-propriétaire ne profite pas du logement acquis, Il n'en jouit pas et n'empoche pas les revenus locatifs.

 

Au terme de cette période de 15 à 20 ans de démembrement temporaire, l'usufruit rejoint la nue-propriété et l'investisseur récupère alors gratuitement la pleine propriété du bien acheté 15 ou 20 ans plus tôt. Il peut alors disposer du bien librement (l'habiter, le louer ou le vendre).

 

QUELS SONT LES AVANTAGES DU DEMEMBREMENT POUR LE NU-PROPRIETAIRE ?

 

1 - La gestion et les charges

Acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier permet de s'épargner la gestion inhérente à l'investissement immobilier classique.

De plus, l'investisseur est dégagé du risque locatif (pas de risque de vacance, d'impayé)

Il n'est pas redevable :

  • des frais de renouvellement de locataire,
  • de rédaction d'un bail,
  • des frais de gestion,
  • ses charges sont réduites au minimum (pas de dépenses d'entretien courant),
  • pas de charges de gros entretien ou de travaux,

Seuls les honoraires du syndic de copropriété (si le bien dépend d'une copropriété)  restent à la charge du nu-propriétaire.

 

2 - La possibilité de déduire les intérêts d'emprunt

Le nu-propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers existants les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition du logement.

 

Plus la tranche marginale d'imposition est élevée et plus cela aura d'impact sur son imposition.

 

3 - L'acquisition d'un patrimoine à prix réduit

Le gain net constaté résulte de la récupération gratuite et automatique de l'usufruit à laquelle s'ajoute la revalorisation du bien immobilier sur toute la période.

 

4 - La réduction d'ISF

Le montant d'une acquisition en démembrement sort de l'assiette taxable à l'ISF, que l'investissement ait été réalisé comptant ou au moyen d'un prêt bancaire.

 

5 - La possibilité de démembrement des parts de SCPI

Depuis peu, le mécanisme du démembrement est également applicable à certaines SCPI de rendement qui offrent la possibilité d'acquérir la nue-propriété ou l'usufruit des parts.
Dans ce cas, le démembrement se fait selon une table de calcul qui fixe le prix de la nue-propriété et celui de l'usufruit.

 

Les avantages sont les mêmes que dans l'immobilier résidentiel à l'exception que, dans le cas d'un financement bancaire, l'investisseur ne peut pas déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers existants.

 

LE DEMEMBREMENT - CONCLUSION

 

Investir en démembrement de propriété permet de bénéficier d'un effet de levier optimisé qui consiste à payer et à rembourser 60 % du prix du bien, pendant qu'il se valorise sur 100 % de sa valeur, tout en optimisant sa fiscalité et ce, sans aucun souci de gestion !

 

A titre de complément de renseignements concernant la fiscalité et les déclarations d''impôts y afférent, vous pouvez télécharger directement la brochure 2019 pour plus de détails (brochure de 400 pages). 

 

 

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