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QUELLES SONT LES ETAPES POUR ACHETER DANS L'IMMOBILIER

Avant de se lancer dans un projet d'achat dans l'immobilier il faut se poser plusieurs questions.

 

TROIS GRANDES QUESTIONS A VOUS POSER pour commencer :

  • COMMENT ALLEZ-VOUS FINANCER VOTRE ACQUISITION ?
  • QUELLES PRECAUTIONS A PRENDRE SI VOUS ACHETEZ A PLUSIEURS ?
  • QUEL TYPE DE BIEN ALLEZ-VOUS CHOISIR ?

 

COMMENT ALLEZ-VOUS FINANCER VOTRE ACQUISITION ?

 

Tout d'abord, il faut identifier exactement quel type de bien vous souhaitez acquérir avant de commencer les visites. Il est recommandé de prendre rendez-vous avec un professionnel du financement pour vous faire aider à déterminer le budget.

 

Puis suivre cinq étapes :

  • Calculer votre capacité d'emprunt,
  • Voir avec la banque quelle sera sa prise de garantie,
  • Quels seront les frais d'acquisition,
  • D'où proviendront les fonds servant à l'achat.

 

CALCULER VOTRE CAPACITE D'EMPRUNT

QUELLE SERA LA PRISE DE GARANTIE DE LA BANQUE ?

 

Le financement de l'achat d'un bien immobilier au moyen d'un emprunt bancaire implique que la banque prêteuse prendra une garantie.

 

Vous devrez en prendre connaissance auprès de cette banque.

 

Il existe quatre possibilités :

  • L'HYPOTHEQUE CONVENTIONNELLE (HC)

L'hypothèque est une garantie que prend l'établissement prêteur sur le bien immobilier sur lequel porte le crédit.

 

Cette hypothèque permet au créancier de faire saisir le bien sur lequel elle repose, afin qu'il soit vendu en justice pour rembourser la banque sur le prix de vente au cas où le propriétaire ne pourrait pas rembourser son crédit.

 

Cette formalité, qui a un coût, s'ajoutera aux frais de l'acquisition. Elle  est établie par le notaire et est inscrite au Service de la Publicité Foncière (service de l'Administration) lors de l'accomplissement des Formalités administratives chez le notaire après la signature de l'acte authentique. 

  • LE PRIVILEGE DE PRÊTEUR DE DENIERS (PPD)

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne de la même manière que l'hypothèque conventionnelle et permet donc à l'organisme prêteur de se faire rembourser en cas de non paiement des échéances de l'emprunteur par voie judiciaire qui vendra le bien immobilier. Ce PPD ne finance que l'immobilier et non les meubles, travaux ou frais d'acquisition. 

 

Il fait également l'objet d'un acte notarié qui est concomitant avec la signature de l'acte d'acquisition chez le notaire et sera publié au Service de la Publicité Foncière.

Il a un avantage pour l'acquéreur/emprunteur, car il est exonéré de la taxe de publicité foncière, ce qui représente un moindre coût.

  • LA CAUTION LOGEMENT

La caution logement peut être prise en charge par une société de cautionnement qui sera liée à la banque prêteuse. Cette société s'engage à rembourser la banque aux lieu et place de l'emprunteur qui ne pourrait pas rembourser son emprunt.

 

Si cette caution était obligée de rembourser la banque aux lieux et place de l'emprunteur, elle pourrait se retourner contre lui et en venir, à défaut de remboursement par l'emprunteur, à procéder à la saisie puis à la vente du bien acheté, afin de se rembourser.

 

Dans ce cas de cautionnement, il faut être vigilant quant à la durée de l'emprunt : en effet, si la durée de l'emprunt est longue, les frais de caution peuvent être plus élevés qu'une hypothèque conventionnelle ou un privilège de prêteur de deniers. Il est recommandé de comparer les différents coûts des garanties possibles.

  • LA CAUTION PERSONNELLE

Ici il ne s'agit plus d'une société qui se porte caution pour l'emprunteur mais d'une personne.

Cette personne s'engage, au nom de l'emprunteur, à rembourser l'établissement prêteur. Si cette personne est amenée à rembourser la banque à la place de l'emprunteur qui ne pourrait pas honorer ses échéances, elle peut se retourner contre lui et, à défaut de remboursement, procéder à la saisie et à la vente du bien afin de se rembourser.

 

Il est évident que ce genre de caution est un danger pour la personne se portant caution pour l'emprunteur, car elle met ses propres biens en "jeu".

 

FRAIS D'ACQUISITION

Les frais d'acquisition, que l'on appelle parfois "frais de notaire" viennent s'ajouter au prix d'achat, voire aux frais d'agence éventuellement. Pour les frais d'agence, il faut bien se faire préciser si le prix d'achat de l'immeuble comprend les honoraires de l'agence ou s'ils sont compter en plus.

 

Pour ce qui est des "frais de notaire", il se décomposent en trois parties :

  • les impôts et taxes passant par le notaire pour le compte de l'Etat et des collectivités locales (cela représente environ 80% des frais d'acquisition.
  • Le coût des différents documents que le notaire est chargé de demander aux différents services de l'Administration au montage du dossier d'acquisition et éventuellement d'emprunt. Ces frais comprennent également le coût des formalités matérielles et administratives accomplies par le notaire après la signature de l'acte authentique auprès des administrations (enregistrement et de publicité pour le changement de propriétaire du bien vendu). Ils représentent environ 10 % des frais d'acquisition.
  • Et les honoraires du notaire qui représentent environ 10 %  des frais d'acquisition basés selon un barème établi en application du tarif national obligatoire, fixé par les pouvoirs publics.

Il vous est possible là également de faire une simulation des frais d'acquisition sur le site notaires.fr

 

COMMENT PREPARER VOTRE FINANCEMENT?

Avant de prendre contact avec votre banque, il est recommandé de se faire conseiller par votre notaire, surtout si vous prévoyez une aide familiale pour votre financement.

 

Ensuite, avec ces conseils qui vous donneront une ou des pistes pour financer votre projet, vous pourrez mieux discuter avec votre banque.

 

ACQUISITION FAITE A PLUSIEURS

Des précautions sont à prendre, si votre projet d'acquisition se fait :

 

  • EN COUPLE : Entre concubins, entre partenaires pacsés, entre conjoints mariés
  • EN INDIVISION
  • EN SCI

Acquisition faite entre concubins

 

L'acquisition d'un bien immobilier par des concubins est souvent réalisée sous la forme d'une indivision.

 

En cas de séparation et pour éviter tout conflit, il est préférable d'établir dans l'acte de vente la part correspondant à chacun pour le financement réel (tant en ce qui concerne le financement du présent achat qu'en ce qui concerne le remboursement du crédit). 

 

Dans le cas du décès de l'un ou l'autre concubin, il est conseillé de rédiger un testament afin que la part du défunt soit transmise au survivant.

 

Toutefois, les concubins, qui sont considérés juridiquement comme des tiers, ne peuvent pas bénéficier d'abattement, et sont très lourdement taxés sur la succession : 60 % !

Il vaut mieux opter pour le mariage ou le Pacs qui permettent de passer outre cette mesure fiscale.

 

De plus, si vous avez des enfants, conserver le logement peut être difficile compte tenu des droits minimums qui reviennent aux enfants. Dans cette situation il est nécessaire de consulter un notaire.

 

Le site des notaires https://notaviz.notaires.fr/ recommande de prendre des précautions si vous êtes entrepreneur individuel, à savoir :

"ACQUISITION A TITRE PRIVE : protection de la résidence principale..

"La résidence principale d'un entrepreneur individuel est "légalement insaisissable et ne peut pas faire l'objet d'une

"saisie immobilière pour des dettes professionnelles. Toutefois, "si la créance n'est pas d'ordre professionnel, le bien reste "saisissable.

"Si l'immeuble où se trouve l'habitation principale a un usage "mixte (cas du professionnel qui exerce son activité à domicile), "la partie non utilisée pour un usage professionnel, affectée à "l'habitation, est également insaisissable, sans qu'une formalité "soit nécessaire.

 

"Le prix obtenu de la vente de la résidence principale demeure "insaisissable si, dans l'année qui suit, les sommes sont "réemployées à l'achat d'une nouvelle résidence principale.

"Les biens qui ne sont ni la résidence principale, ni des biens "professionnels peuvent être protégés par une déclaration "d'insaisissabilité établie par un notaire.

 

"Acquisition à titre professionnel : affectation d'une partie du "patrimoine à l'activité professionnelle.

 

"Le statut de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée

"(EIRL) permet aux entrepreneurs individuels d’affecter une "partie de leur patrimoine à leur activité par une déclaration sur "un registre de publicité légale (selon le type d'activité, il s'agit "du registre du commerce et des sociétés, du répertoire des "métiers, du répertoire spécial des agents commerciaux, du "registre spécial EIRL tenu auprès du greffe du tribunal de "commerce ou du registre de l'agriculture de la chambre "d'agriculture compétente) et de protéger le reste de leurs

"biens. Les biens professionnels constitueront la garantie des "créanciers intervenant dans le cadre professionnel et la "responsabilité de l’entrepreneur sera limitée à l’actif ainsi "affecté."

 

Acquisition faite entre partenaires pacsés

Si vous avez signé un contrat de Pacs avant le 1er janvier 2007, vous êtes reconnus comme propriétaires indivis du bien acquis, sauf si une déclaration d'acquisition individuelle a été expressément mentionnée dans l'acte d'achat. 

 

Si vous avez signé le contrat de Pacs après le 1er janvier 2007, vous êtes soumis de plein droit au régime séparatiste. Vous pouvez quand même opter pour un régime d'indivision.

 

Dans le cas du décès de l'un des partenaires pacsés, bien que la fiscalité soit maintenant alignée sur celle des couples mariés (exonération de droits), vous n'êtes pas héritier l'un de l'autre.

 

Si vous n'avez pas d'enfant et que vous devenez propriétaires d'un bien immobilier en indivision, il vous est recommandé de rédiger chacun un testament dans lequel chacun lègue à l'autre sa part respective. Sans quoi, ce sont les parents (père, mère, frères et soeurs, neveux, nièces...) de la personne décédée qui hériteront.

 

Dans le cas où vous avez des enfants, garder le logement peut être difficile compte tenu des droits minimums qui reviennent aux enfants. Dans cette situation il est nécessaire de consulter un notaire.

 

Le site des notaires https://notaviz.notaires.fr/ recommande de prendre des précautions si vous êtes entrepreneur individuel, à savoir :

"ACQUISITION A TITRE PRIVE : protection de la résidence principale..

"La résidence principale d'un entrepreneur individuel est "légalement insaisissable et ne peut pas faire l'objet d'une

"saisie immobilière pour des dettes professionnelles. Toutefois, "si la créance n'est pas d'ordre professionnel, le bien reste "saisissable.

"Si l'immeuble où se trouve l'habitation principale a un usage "mixte (cas du professionnel qui exerce son activité à domicile), "la partie non utilisée pour un usage professionnel, affectée à "l'habitation, est également insaisissable, sans qu'une formalité "soit nécessaire.

 

"Le prix obtenu de la vente de la résidence principale demeure "insaisissable si, dans l'année qui suit, les sommes sont "réemployées à l'achat d'une nouvelle résidence principale.

"Les biens qui ne sont ni la résidence principale, ni des biens "professionnels peuvent être protégés par une déclaration "d'insaisissabilité établie par un notaire.

 

"ACQUISITION A TITRE PROFESSIONNEL : affectation d'une partie du "patrimoine à l'activité professionnelle.

 

"Le statut de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée

"(EIRL) permet aux entrepreneurs individuels d’affecter une "partie de leur patrimoine à leur activité par une déclaration sur "un registre de publicité légale (selon le type d'activité, il s'agit "du registre du commerce et des sociétés, du répertoire des "métiers, du répertoire spécial des agents commerciaux, du "registre spécial EIRL tenu auprès du greffe du tribunal de "commerce ou du registre de l'agriculture de la chambre "d'agriculture compétente) et de protéger le reste de leurs

"biens. Les biens professionnels constitueront la garantie des "créanciers intervenant dans le cadre professionnel et la "responsabilité de l’entrepreneur sera limitée à l’actif ainsi "affecté."

 

 

Acquisition faite par un couple marié

 

Couple marié sans contrat :

 

Si vous êtes mariés sans contrat, le bien entre dans la communauté sauf si une déclaration contraire d'origine des fonds à réaliser est indiquée dans l'acte d'achat. 

 

Votre notaire pourra vous conseiller dans ce cas, si une part du financement provient d'une donation, d'une succession dont un époux a bénéficié ou d'une épargne constituée avant le mariage.

 

 "ACQUISITION A TITRE PRIVE : protection de la résidence principale..

"La résidence principale d'un entrepreneur individuel est "légalement insaisissable et ne peut pas faire l'objet d'une

"saisie immobilière pour des dettes professionnelles. Toutefois, "si la créance n'est pas d'ordre professionnel, le bien reste "saisissable.

"Si l'immeuble où se trouve l'habitation principale a un usage "mixte (cas du professionnel qui exerce son activité à domicile), "la partie non utilisée pour un usage professionnel, affectée à "l'habitation, est également insaisissable, sans qu'une formalité "soit nécessaire.

 

"Le prix obtenu de la vente de la résidence principale demeure "insaisissable si, dans l'année qui suit, les sommes sont "réemployées à l'achat d'une nouvelle résidence principale.

"Les biens qui ne sont ni la résidence principale, ni des biens "professionnels peuvent être protégés par une déclaration "d'insaisissabilité établie par un notaire.

 

"ACQUISITION A TITRE PROFESSIONNEL : affectation d'une partie du "patrimoine à l'activité professionnelle.

 

"Le statut de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée

"(EIRL) permet aux entrepreneurs individuels d’affecter une "partie de leur patrimoine à leur activité par une déclaration sur "un registre de publicité légale (selon le type d'activité, il s'agit "du registre du commerce et des sociétés, du répertoire des "métiers, du répertoire spécial des agents commerciaux, du "registre spécial EIRL tenu auprès du greffe du tribunal de "commerce ou du registre de l'agriculture de la chambre "d'agriculture compétente) et de protéger le reste de leurs

"biens. Les biens professionnels constitueront la garantie des "créanciers intervenant dans le cadre professionnel et la "responsabilité de l’entrepreneur sera limitée à l’actif ainsi "affecté."

 

Couple marié avec un contrat sous le régime de la séparation de biens :

 

La part de chacun doit être précisée à la signature de l'acte. A défaut, chacun sera propriétaire pour moitié de l'immeuble. 

En cas de séparation et pour éviter tout conflit, il est obligatoire de faire apparaître dans ledit acte d'acquisition la réalité de la part de financement de chacun. 

 

Là encore,

le site des notaires https://notaviz.notaires.fr/ recommande de prendre des précautions si vous êtes entrepreneur individuel, à savoir :

"ACQUISITION A TITRE PRIVE : protection de la résidence principale..

"La résidence principale d'un entrepreneur individuel est "légalement insaisissable et ne peut pas faire l'objet d'une

"saisie immobilière pour des dettes professionnelles. Toutefois, "si la créance n'est pas d'ordre professionnel, le bien reste "saisissable.

"Si l'immeuble où se trouve l'habitation principale a un usage "mixte (cas du professionnel qui exerce son activité à domicile), "la partie non utilisée pour un usage professionnel, affectée à "l'habitation, est également insaisissable, sans qu'une formalité "soit nécessaire.

 

"Le prix obtenu de la vente de la résidence principale demeure "insaisissable si, dans l'année qui suit, les sommes sont "réemployées à l'achat d'une nouvelle résidence principale.

"Les biens qui ne sont ni la résidence principale, ni des biens "professionnels peuvent être protégés par une déclaration "d'insaisissabilité établie par un notaire.

 

"ACQUISITION A TITRE PROFESSIONNEL : affectation d'une partie du "patrimoine à l'activité professionnelle.

 

"Le statut de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée

"(EIRL) permet aux entrepreneurs individuels d’affecter une "partie de leur patrimoine à leur activité par une déclaration sur "un registre de publicité légale (selon le type d'activité, il s'agit "du registre du commerce et des sociétés, du répertoire des "métiers, du répertoire spécial des agents commerciaux, du "registre spécial EIRL tenu auprès du greffe du tribunal de "commerce ou du registre de l'agriculture de la chambre "d'agriculture compétente) et de protéger le reste de leurs

"biens. Les biens professionnels constitueront la garantie des "créanciers intervenant dans le cadre professionnel et la "responsabilité de l’entrepreneur sera limitée à l’actif ainsi "affecté."

 

Acquisition faite en indivision

Il n'y a pas de formalité particulière pour une acquisition en indivision.

 

Il faut simplement que la quote-part de chacun soit précisée dans l'acte de vente.

 

 Les personnes composant l'indivision s'appellent des indivisaires.

 

Celui ou ceux des indivisaires qui détiennent les 2/3 des biens indivis peuvent imposer aux autres indivisaires la vente des biens par une procédure particulière mise en oeuvre par le notaire.

 

* Il y a un risque

  • Dans le cas d'une mésentente ou d'incapacité d'un des membres de l'indivision ou si l'un d'entre eux veut récupérer ses liquidités,
  • Dans le cas de proportions inférieures à 2/3 pour l'un et 1/3 pour l'autre indivisaire, cela peut avoir des conséquences et il faut consulter un notaire.

* Conseil :

 

Pour faciliter cette gestion des biens indivis, il est nécessaire de conclure une convention d'indivision avec le notaire.

 

Il y a toujours lieu de prendre des précautions si vous êtes entrepreneur individuel, à savoir :

 

"ACQUISITION A TITRE PRIVE : protection de la résidence principale..

"La résidence principale d'un entrepreneur individuel est "légalement insaisissable et ne peut pas faire l'objet d'une

"saisie immobilière pour des dettes professionnelles. Toutefois, "si la créance n'est pas d'ordre professionnel, le bien reste "saisissable.

"Si l'immeuble où se trouve l'habitation principale a un usage "mixte (cas du professionnel qui exerce son activité à domicile), "la partie non utilisée pour un usage professionnel, affectée à "l'habitation, est également insaisissable, sans qu'une formalité "soit nécessaire.

 

"Le prix obtenu de la vente de la résidence principale demeure "insaisissable si, dans l'année qui suit, les sommes sont "réemployées à l'achat d'une nouvelle résidence principale.

"Les biens qui ne sont ni la résidence principale, ni des biens "professionnels peuvent être protégés par une déclaration "d'insaisissabilité établie par un notaire.

 

"ACQUISITION A TITRE PROFESSIONNEL : affectation d'une partie du "patrimoine à l'activité professionnelle.

 

"Le statut de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée

"(EIRL) permet aux entrepreneurs individuels d’affecter une "partie de leur patrimoine à leur activité par une déclaration sur "un registre de publicité légale (selon le type d'activité, il s'agit "du registre du commerce et des sociétés, du répertoire des "métiers, du répertoire spécial des agents commerciaux, du "registre spécial EIRL tenu auprès du greffe du tribunal de "commerce ou du registre de l'agriculture de la chambre "d'agriculture compétente) et de protéger le reste de leurs

"biens. Les biens professionnels constitueront la garantie des "créanciers intervenant dans le cadre professionnel et la "responsabilité de l’entrepreneur sera limitée à l’actif ainsi "affecté."

 

Acquisition faite en SCI (Société Civile Immobilère)

La constitution d'une Société Civile Immobilière peut être utile dans les cas suivants :

  • Dans le cas d'un investissement avec des partenaires,
  • D'une dissociation entre patrimoine professionnel et privé,
  • En cas d'investissement dans un local professionnel
  • Dans le cadre d'un projet de gestion patrimoniale et de transmission à ses enfants d'un patrimoine immobilier, à condition de prendre la mesure de toutes les particularités qui s'y rattachent.

LES AVANTAGES

  • Des frais peuvent être déductibles de l'impôt sur le revenu, tels que les frais d'hypothèques, de rénovation, taxes foncières et frais de gestion des recettes de la SCI, à condition que la SCI perçoive un loyer réel, correspondant à la valeur locative du bien.
  • En cas de transmission, la détention du bien immobilier par le biais d'une SCI peut permettre une optimisation de la fiscalité.
  • Vous pouvez choisir le régime fiscal à adapter (imposition sur les revenus fonciers ou option irrévocable pour l'impôt sur les sociétés).

LES INCONVENIENTS

  • Dans le cas de l'acquisition d'une résidence principale, la SCI ne permet pas aux associés de bénéficier du TPZ (prêt à taux zéro), ni de la déduction des intérêts de l'emprunt ou d'utiliser un PEL.
  • ATTENTION : la SCI doit avoir sa propre existence, ce qui implique la tenue d'assemblées générales et de comptes bancaires particuliers.

QUEL TYPE DE BIEN ALLEZ-VOUS ACHETER ?

Acquisition d'une maison individuelle

 

La législation et les formalités deviennent de plus en plus pointues. Le vendeur a l'obligation de fournir à l'acquéreur des éléments d'information et d'autres doivent être recherchés directement par l'acquéreur.

 

Vous avez vu le financement de votre projet avec votre banque, ensuite vous avez trouvé votre bien, il vous rester encore quelques étapes à franchir :

 

  • LA PROMESSE DE VENTE ou le sous-seing privé LES INFORMATIONS A FOURNIR

C'est une partie très importante avant la signature de l'acte authentique, car c'est dans cette promesse de vente que tous les détails et informations sont réunis, à savoir l'état civil des partis (vendeurs, acquéreurs), la désignation exacte  et précise de l'immeuble acquis, le prix et les modalités de paiement (emprunt) et tous les détails qui se rattachent à chaque élément de l'acquisition :

 

Les diagnostics immobiliers :

- diagnostic de performance énergétique,

- état de l'installation intérieure de gaz, diagnostic de sécurité électrique,

- état des lieux parasitaire (termines et insectes xylophages), risques naturels et technologiques, amiante, constat des risques d'exposition au plomb, assainissement.

 

Toutes ces expertises ont un coût, faites marcher la concurrence.

 

S'il y a des servitudes elles seront précisées ici aussi.

Acquéreur ou vendeur, c'est le moment de poser des questions ou d'intervenir pour vous faire expliquer ce qui ne serait pas compris, car ce n'est pas toujours facile de s'y retrouver.

  • LA MAIRIE ET LA PREFECTURE - LES INFORMATIONS A RECHERCHER

Il faut savoir que suivant l'endroit où se trouve l'immeuble que vous allez acheter et si vous envisagez de faire des travaux, ou des agrandissements, des lois sont à respecter et il faut vous assurer de certaines informations telles que :

 

- l'existence de zones protégées (parcs naturels nationaux, régionaux, réserves naturelles, biologiques domaniales ou forestières, sites Natura 2000, zone archéologique, classée....)

 

- les projets d'évolution du quartier (tracé d'autoroute, construction de nouveaux ensembles immobiliers, nuisances actuelles ou futures : aéroport, voie ferrée, voie rapide.

 

Il est nécessaire de vous assurer auprès de votre notaire que votre future acquisition est bien en accord avec les règles de construction et d'urbanisme, et que les assurances obligatoires ont bien été souscrites en cas de travaux de moins de 10 ans.

 

 

AVANT LA VENTE

 

Si l'immeuble que vous achetez est occupé par un locataire, il est également obligatoire  :

 

- d'obtenir la copie du bail et de l'état des lieux,

- de vérifier la conformité du bien avec les normes de logement décent ;

- de vérifier le paiement régulier des loyers, les modalités de leur révision et l'exécution par le locataire de ses obligations, notamment de l'assurance de la maison pour la partie qui lui incombe.

 

APRES LA VENTE

 

Le bail vous est transféré et avec lui tous les droits et obligations du bailleur (vous). 

Vous êtes ainsi tenu des réparations non locatives, de la remise en état éventuellement du logement pour cause de vétusté, des mises en conformité des installations électriques ou de gaz le cas échéant, ou de la régularisation des charges locatives.

 

ATTENTION, si vous, nouvel acquéreur, souhaitez mettre fin au bail, vous ne pouvez pas donner congé, sauf :

 

Dans le cas d'un congé pour vendre :

 

-  seulement au terme du premier renouvellement du bail (et non pas dès l'expiration du bail en cours) si l'échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l'achat.

 

- au terme du contrat de bail en cours si l'échéance intervient plus de 3 ans après l'achat. 

 

Dans le cas d'un congé pour reprise du bien :

 

si le terme du contrat de bail en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition,

 

- si le terme du contrat de bail en cours intervient plus de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise peut être donné au terme du contrat en cours.

  

Acquisition d'un bien en copropriété

 

En plus de toutes les informations demandées ci-dessus pour une maison individuelle, dans le cas d'un immeuble en copropriété, des documents particuliers relatifs à cette copropriété sont indispensables et seront joints en annexe à la signature de l'acte authentique devant le notaire, à savoir  :

  • LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

Il détermine les conditions d'utilisation et réglementation qui s'y appliquent et indique également la répartitions des parties communes et des parties privatives, ainsi que la quote-part du bien incombant à chaque copropriétaire dans les parties communes et dans les diverses charges d'entretien, ascenseur, espaces verts, gardien, certains travaux éventuellement.

  • L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

L'état descriptif de division indique la liste de chaque lot privatif avec sa description détaillée ainsi que sa destination. Il précise aussi le nombre de "tantièmes" c'est-à-dire la quote-part correspondant à chaque lot, et ils déterminent directement les droits de vote aux Assemblées Générales qui doivent se tenir une fois par an, sauf exception où une Assemblée Générale intermédiaire  peut avoir lieu.

  • LE CARNET D'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE

Ce carnet d'entretien de l'immeuble, tenu à jour par le syndic de copropriété, indique les travaux importants réalisés ou votés et à venir, ainsi que tous les contrats en cours pour lesquels la copropriété est engagée : maintenance d'appareils, assurance, factures diverses....il donne un aperçu du bon fonctionnement de gestion et d'entretien de l'immeuble.

  • LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL

C'est depuis le 1er janvier 2017 que doit être établi un diagnostic technique global pour les immeubles à usage total ou partiel d'habitation :

- ceux de plus de 10 ans qui font l'objet d'une mise en copropriété,

- ou ceux qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité et pour lesquels l'administration demande au syndic de le lui produire.

 

Ce diagnostique dresse en fait l'état général de l'immeuble et remplace le diagnostic technique préalable qui devait être réalisé jusqu'au 31 décembre 2016, pour toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans.

 

Ce document est mis à la disposition et à la connaissance de l'acquéreur par le notaire.

  • LA FICHE SYNTHETIQUE

Le syndic de copropriété est chargé de créer la fiche synthétique, qui est plutôt une fiche technique, concernant la copropriété et regroupant les données financières et techniques essentielles et à son bâti. 

 

Elle comprend également l'identification de la copropriété, l'identité du syndic ou de l'administrateur provisoire à défaut de syndic, ayant établi la fiche, l'organisation juridique, les caractéristiques techniques et financières, les équipements de la copropriété.

 

Elle est obligatoire depuis le 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires s'occupant de résidence de plus de 200 lots.

 

Elle est devenue obligatoire depuis le 31 décembre 2017 pour les résidences de 50 à 200 lots,

 

Puis depuis le 31 décembre 2018 pour les résidences de moins de 50 lots.

 

LE CERTIFICAT DU SYNDIC

 

Lors du montage du dossier d'acquisition, le notaire doit demander ce certificat au syndic afin de connaître la répartition des charges entre vendeur et acquéreur, ainsi que l'état du règlement des charges dues par le vendeur à l'égard de la copropriété et des sommes qui seront prochainement exigibles. 

 

LES PROCES-VERBAUX DES ASSEMBLEES GENERALES DES TROIS DERNIERES ANNEES

 

Tous les ans le syndic de copropriété organise l'Assemblée Générale des copropriétaires. Pour cela, il doit avertir tous les copropriétaires par courrier recommandé avec accusé de réception à l'avance.

Avec cette convocation, chacun reçoit le projet de résolutions dans lequel les différentes questions seront à aborder ainsi que les pouvoirs pour ceux qui ne pourraient pas être présents.

 

Cette Assemblée Générale permet de faire le point sur la tenue des comptes de la copropriété, d'envisager le budget pour l'année suivante, de voter éventuellement des travaux et autres dépenses qu'il faut prévoir etc.

Elle permet également aux copropriétaires qui le souhaitent de poser leurs questions.

 

Pour le notaire, il est recommandé d'avoir les plans des lots de copropriété.

 

Il y a des précautions à prendre, si le bien que vous envisagez d'acheter est occupé par un locataire :

 

AVANT LA VENTE :

 

- d'obtenir la copie du bail et de l'état des lieux,

- de vérifier la conformité du bien avec les normes de logement décent ;

- de vérifier le paiement régulier des loyers, les modalités de leur révision et l'exécution par le locataire de ses obligations, notamment de l'assurance de la maison pour la partie qui lui incombe.

 

APRES LA VENTE

 

Le bail vous est transféré et avec lui tous les droits et obligations du bailleur (vous). 

Vous êtes ainsi tenu des réparations non locatives, de la remise en état éventuellement du logement pour cause de vétusté, des mises en conformité des installations électriques ou de gaz le cas échéant, ou de la régularisation des charges locatives.

 

ATTENTION, si vous, nouvel acquéreur, souhaitez mettre fin au bail, vous ne pouvez pas donner congé, sauf :

 

Dans le cas d'un congé pour vendre :

 

-  seulement au terme du premier renouvellement du bail (et non pas dès l'expiration du bail en cours) si l'échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l'achat.

 

- au terme du contrat de bail en cours si l'échéance intervient plus de 3 ans après l'achat. 

 

Dans le cas d'un congé pour reprise du bien :

 

si le terme du contrat de bail en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition,

 

- si le terme du contrat de bail en cours intervient plus de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise peut être donné au terme du contrat en cours.

 

L'acquisition d'un terrain à bâtir

 

ACHAT D'UN TERRAIN ISOLE

 

En ce qui concerne l'acquisition d'un terrain isolé, le notaire doit réunir divers documents qui doivent être connus et consultés attentivement par l'acquéreur, savoir :

  • le certificat d'urbanisme qui atteste que le terrain est constructible en précisant les voies d'accès, les réseaux d'eau, d'électricité et les servitudes administratives.
  • le bornage, c'est-à-dire la délimitation réalisée par un géomètre-expert qui certifie la superficie du terrain et ses limites.
  • le permis de construire purgé des délais de recours et de retrait.

L'ACHAT D'UNE PARCELLE DE LOTISSEMENT

 

Dans l'achat d'une parcelle de lotissement, l'acquéreur peut bénéficier de certaines garanties, mais en contrepartie il est soumis à des contraintes supplémentaires.

 

- Les garanties

 

Sauf dans le cas de régime simplifié en l'absence d'équipements communs, le lotisseur doit obtenir un permis d'aménager qui lui impose la réalisation de certaines démarches administratives : plan du lotissement, le bornage...Autant de garanties pour le futur acquéreur, qui n'a pas à s'en occuper.

 

De plus, le lotisseur a l'obligation de fournir une caution afin d'assurer la réalisation des travaux de voirie et autres équipements et il reste responsable pendant dix ans des dommages susceptibles de compromettre la solidité ou la destination desdits travaux.

 

- Les obligations

 

Par la suite, trois documents seront imposés au futur acquéreur dans le permis d'aménager :

  • le règlement de lotissement qui détermine un cahier des charges pour :

- la destination des constructions,

- l'emprise au sol,

- les dimensions des façades,

- l'implantation des constructions par rapport à la voirie et aux autres habitations,

- l'aspect extérieur des bâtiments,

- les conditions d'accès à chaque terrain,

- les règles de stationnement et le nombre de places pour chaque lot.

  • un cahier des charges fixant les règles de vie collective au sein du lotissement,
  • les statuts de l'association syndicale qui définissent l'utilisation et la gestion des parties communes (voiries, espaces verts...).

L'acquisition sur plan

 

L'achat sur plan également appelé Vente en Etat Futur d'Achèvement (VEFA) se déroule en plusieurs étapes :

 

1 - LE CONTRAT DE RESERVATION

 

Ce contrat est obligatoire. Il précède la vente et contient tous les détails du projet :

- description détaillée du logement,

- prix de vente,

- conditions de révision

- délai d'exécution des travaux

- la date de signature du contrat de vente.

 

Lors de la signature de ce contrat de réservation, il est préférable de vérifier que le promoteur a bien souscrit une assurance responsabilité civile.

 

Un dépôt de garantie, dont le montant est limité à 5 % du prix de vente, peut être demandé par le vendeur, si le contrat définitif est signé dans un délai d'un an, et 2 % s'il est signé dans un délai de un à deux ans.

Aucun autre versement ne peut être demandé avant la signature du contrat de vente.

 

2 - LE CONTRAT DE VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT

 

Le propriétaire devient propriétaire de ce qui est déjà construit, si les travaux sont commencés, lors de la signature du contrat de vente, puis de la totalité de la construction au fur et à mesure de son édification.

 

Le contrat de VEFA n'est que la reprise des éléments du contrat de réservation,:

- désignation du bien vendu,

- prix et échelonnement des paiements,

- les garanties liées à la construction et à l'achèvement de l'immeuble,

- et la date de livraison prévue qui en constitue un élément essentiel.

 

3 - LA LIVRAISON

 

La livraison ou réception des travaux s'effectue entre le vendeur et l'entrepreneur.

L'acquéreur n'y est donc pas présent, mais il est indispensable qu'il demande au vendeur tous les procés-verbaux de réception des travaux, car les délais de garantie décennale courent dès ce jour.

Le vendeur peut convoquer l'acquéreur à la réception des travaux, et si certains points ne sont pas conformes, l'acquéreur peut émettre des réserves lors de cette livraison et notifier les vices apparents dans le mois qui suit.

 

Pour toute question complémentaire d'ordre juridique et fiscal en immobilier et patrimoine vous pouvez vous adresser à ce site :

https://notaviz.notaires.fr/

  

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