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QUELLES SONT LES AIDES POUR L'ACCESSION A LA PROPRIETE DANS LE NEUF ?

AIDES FAMILIALES

1 - LA DONATION-PARTAGE

QU'EST-CE QUE LA DONATION-PARTAGE ?

 

La donation-partage est différente du testament qui, lui ne prend effet qu'au décès de la personne.

Elle consiste à répartir et à transmettre tout ou partie des biens du vivant du propriétaire donateur. Cet acte notarié ne pourra pas être remis en question lors de l'ouverture de sa succession.

 

Les bénéficiaires ou donataires percevront immédiatement le patrimoine (même si le donateur a la possibilité de se réserver l'usufruit par exemple).

 

Actuellement, les abattements applicables aux donations se renouvellent tous les 15 ans (100.000 € par enfant et par donateur). En plus, les biens sont évalués au jour de la donation et non au jour du décès.

 

QUI PEUT BENEFICIER DE DONATION-PARTAGE ?

 

On peut associer enfants et petits-enfants à une donation-partage. On parle alors de donation-partage transgénérationnelle. Pour cela il est nécessaire d'avoir l'accord de tous les bénéficiaires.

 

Cet acte présente de nombreux avantages fiscaux. Chaque petit-enfant (majeur ou mineur émancipé) a droit à un abattement spécifique de 31.865 € par grand-parent, renouvelable tous les 15 ans.

 

Pour plus de détails concernant les abattements, vous pouvez consulter le site des notaires ici.

 

2 - LE DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE

QU'EST-CE QUE LE DEMEMBREMENT D'UNE PROPRIETE ?

 

Le droit de propriété est défini comme comprenant 3 attributs fondamentaux issus du droit romain.

 

Il faut savoir qu'un bien immobilier se compose de trois parties :

  • L'USUS qui est le droit d'utiliser un bien, d'en jouir sans le transformer,
  •  LE FRUCTUS qui est le droit de disposer des fruits (revenus, dividendes...) du bien.
  • L'ABUSUS qui est le droit de transformer ce bien, de s'en séparer, de l'aliéner ou de le détruire.

Investir dans l'immobilier offre de nombreuses possibilités et celle notamment de pouvoir donc démembrer la propriété d'un bien.

 

L'USUS et le FRUCTUS, lorsqu'ils ne sont pas accompagnés de l'ABUSUS, consistuent l'USUFRUIT, droit réel qui confère à son titulaire le droit d'utiliser et de percevoir les revenus et les biens qui appartiennent à une autre personne. Ce droit est temporaire car il prend fin à la mort de l'usufruitier (la personne qui est restée propriétaire de l'usufruit).

 

L'ABUSUS non accompagné de l'USUS et du FRUCTUS est appelé NUE-PROPRIETE.

 

 

Le mécanisme du démembrement de propriété consiste justement à séparer la Nue-Propriété et l'Usufruit à l'achat du bien.

 

Dans le cadre d'un investissement "clé en main", l'investisseur peut ainsi acheter la nue-propriété d'un logement neuf (ou en état futur d'achèvement), et l'usufruit est cédé à un investisseur institutionnel. Durant 15 à 20 ans, le Nu-Propriétaire ne profite pas du logement acquis. Il n'en jouit pas et n'empoche pas de revenus locatifs.

 

Aux termes de cette période de 15 à 20 ans de démembrement temporaire, l'usufruit rejoint la nue-propriété et l'investisseur récupère alors gratuitement la pleine propriété du bien acheté 15 ou 20 ans plus tôt. Il peut alors disposer du bien librement (l'habiter, le louer ou le vendre).

 

LES AVANTAGES DE LA NUE-PROPRIETE

  • Le premier avantage de l'investissement dans la nue-propriété d'un immeuble est le prix d'acquisition inférieur à la moyenne du marché. Il faut compter une décote d'environ 30 à 40 % sur l'estimation du bien. Lorsque la période de démembrement cessera, le bien aura ainsi bénéficié d'une plus-value importante. De façon mécanique, les frais liés à l'acquisition (émoluments du notaires, taxes de publicité foncière et autres frais) se verront diminués.
  • Un autre avantage concernant l'investissement en nue-propriété, c'est la défiscalisation des revenus fonciers existants. En effet, si l'investisseur possède d'autres biens immobiliers loués, il pourra déduire les intérêts d'emprunt de cette nouvelle opération de ses revenus fonciers. C'est une autre manière de défiscaliser ses revenus fonciers sur une période de 10 ans maximum.
  • Le dernier avantage, très important, est de réduire la base de l'Impôt Fiscal sur l'Immobilier (IFI).

En effet, pendant la période de démembrement, l'usufruitier doit déclarer la valeur totale du bien dans sa déclaration d'IFI (s'il y est soumis - valeur du patrimoine immobilier totale supérieure à 1,3 millions d'€) ce qui ne concerne pas tout le monde.

Aucune déclaration n'est donc exigible du nu-propriétaire. Cette absence de déclaration se retrouve également dans l'absence d'impôts locaux (taxes d'habitation et foncière).

 

Un investisseur en immobilier pourra opter pour ce type d'investissement pour sa retraite, par exemple), sans pour autant impacter à court terme son imposition et supporter des charges immédiates.

 

voir plus de détails ici.

 

LA GESTION ET LES CHARGES

 

Acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier permet d'éviter la gestion inhérente à l'investissement immobilier classique. De plus, l'investisseur est dégagé du risque locatif (pas de risque de vacance, d'impayé). Il n'est pas redevable :

- des frais de renouvellement de locataire,

- de rédaction de bail,

- des frais de gestion,

- ses charges sont réduites au minimum (pas de dépenses d'entretien courant)

- pas de charges de gros entretien ou de travaux

 

Seuls les honoraires de syndic de copropriété restent à la charge du nu-propriétaire, s'il s'agit d'une copropriété.

 

LE PRET FAMILIAL A TAUX 0 %

Bénéficiez d'un prêt gratuit familial ou logez vos enfants en leur prêtant de l'argent pour acheter.

 

Le prêt au taux zéro en famille c'est possible. Vous pouvez recevoir de vos proches de l'argent sans intérêt pour acheter votre logement en contrepartie d'un remboursement.

 

Pour éviter tout litige avec l'Administration Fiscale, vous rédigerez ensemble (emprunteur et prêteur), un acte manuscrit sur papier libre (non timbré) ou par devant un notaire, appelé "reconnaissance de dette" ou "prêt sous-seing-privé".

 

Ce document précise les conditions du prêt : le montant, la date et les modalités de remboursement et le montant des intérêts éventuels.

 

Vous pouvez mentionner si les héritiers seront tenus de rembourser la dette ou pas, en cas de décès (de l'emprunteur ou du prêteur).

 

Pour le cas de non remboursement du prêt, le document sera signé en autant d'originaux que de parties, et il est recommandé de faire enregistrer cet acte auprès de l'Administration Fiscale.

 

L'enregistrement dudit acte évite que l'Administration Fiscale n'assimile le prêt à une donation déguisée ou à des revenus occultes !

 

LE DON MANUEL

QU'EST-CE QUE LE DON MANUEL ?

 

Le DON MANUEL ou donation est un contrat par lequel, de son vivant, une personne se dépouille immédiatement et irrévocablement d'un bien en faveur d'une autre personne qui l'accepte (art. 894 du Code Civil). 

 

La personne qui donne est appelée le donateur et celle qui reçoit la donation est appelée le donataire.

 

En principe une donation doit être formalisée par un acte notarié s'il s'agit d'un bien immobilier donné (mais pas obligatoire pour un don manuel d'une somme d'argent par exemple).

 

Toutefois, ce don manuel prévu à l'article 757 du Code Général des Impôts (CGI) consiste en une simple remise matériel d'un bien meuble quelconque (un objet, une somme d'argent, un chèque, voire des valeurs mobilières ou des titres), ce qui exclut les immeubles pour lesquels l'acte notarié est obligatoire, car il doit figurer au bureau des Hypothèques où la transmission de propriétaire est enregistrée, ainsi qu'au bureau du Cadastre (bien sûr avec des frais de notaire qui englobent tous les frais des différentes administrations et les honoraires du notaire).

 

En ce qui concerne un simple don manuel entre les parties, ces derniers doivent remplir les formulaires nécessaires à déposer à l'Administration Fiscale. (vous trouverez ce formulaire et sa notice ici.)

 

 

 

PRETS AIDES POUR L'IMMOBILIER NEUF

PRETS IMMOBILIERS pour les fonctionnaires

  • Un cautionnement par votre mutuelle à des tarifs privilégiés,
  • Des tarifs d'assurance de prêt très compétitifs
  • Des frais de dossiers réduits,
  • Taux d'intérêts à partir de 0,89 % sur 15 ans.

Pour obtenir le PTZ (prêt à taux 0 %), il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes.

 

 

Top          Bon           Maxi

 

 

 

10 ans 0.38% 0.65% 0.85%
15 ans 0.56% 0.82% 1.15%
20 ans 0.74% 0.94% 1.25%
25 ans 0.85% 1.05% 1.55%
     

voir la source 

(mise à jour du 13/11/2019 taux hors assurance)

 

LE PRET A TAUX ZERO (PTZ)

ATTENTION LA REGLEMENTATION DU PRET A TAUX ZERO VA CHANGER EN 2020 (voir ci-dessous) d'après les conseils du Crédit Agricole à la date du 14 novembre 2019 :

 

Jusqu'à la fin de l'année 2019, vous pouvez bénéficier :

 

Du prêt à taux zéro (PTZ) qui vous permet de financer une partie de l'acquisition ou de la construction que vous envisagez de faire en tant que future résidence principale.

 

Pour cela, il ne faut pas dépasser un montant de revenus maximum, et il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile les 2 années précédant le prêt.

 

Le montant du PTZ accordé dépend de la zone où se situera votre immeuble et il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.

 

Ses atouts :

  • il s'adresse à 80 % des ménages (suivant les ressources). Le montant représente 40 % du prix du logement.
  • il est réservé aux particuliers (personnes physiques)
  • il est réservé à ceux qui achètent pour la première fois.

 

 MACHINE ARRIERE POUR LE TPZ

 

D'après un article de CAPITAL.FR, publié le 15 novembre 2019 mis à jour le 18 novembre 2019, il est indiqué que, contrairement à ce qui avait été décidé précédemment, les députés ont voté le maintien du TPZ sur tout le territoire, alors qu'il avait été prévu des restrictions de ce dispositif d'aide à l'acquisition d'un bien immobilier pour 2020.

En effet, les députés, contre l'avis du gouvernement, ont voté le maintien du Prêt à Taux Zéro jusqu'en 2021 pour l'acquisition des biens neufs sur tout le territoire. Ce dispositif pourrait donc survivre un an de plus. Il semblerait que ce prêt soit conservé dans sa forme actuelle grâce au vote de députés de l'opposition et de la majorité LREM par amendement au projet de la loi de finances pour 2020. Cela concerne les biens neufs situés dans les zones rurales et périurbaines (B2 et C).

Le gouvernement prévoyait de limiter le périmètre géographique actuel dans le budget 2020, afin de le recentrer sur des zones urbaines plus engorgées (comme la région parisienne, la Côte d'Azur et l'ensemble des agglomérations de plus de 250.000 habitants).

Donc, tout va bien pour tous ceux qui souhaitent bénéficier de cette aide, qui sera encore valable au moins un an.

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